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Balconi da rifare. Chi paga?

Spesso capita di ritrovarsi in assemblea a discutere di problematiche inerenti ai balconi. Perdite d’acqua, scrostamenti, piastrelle rovinate e manutenzioni in genere sono spesso oggetto delle delibere così come spesso sono la fonte di vere e proprie diatribe sul dilemma delle competenze.
Il balcone è da rifare, i lavori sono stati concordati e magari anche già appaltati ma non ci si può proprio mettere d’accordo su deve staccare l’assegno o bonificare l’importo della fattura.
In realtà, a differenza ad esempio della manutenzione di scale, solai, ascensori, volte, soffitti e lastrici solari, non esiste un’indicazione specifica nel codice civile. Il riferimento normativo di massima è dato  dall’art. 1125 del codice civile il quale recita che “ Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali   dai proprietari dei due piani  l’uno all’altro sovrastanti (la norma non è ricompresa nell’art. 1138 del c.c. quindi è comunque  derogabile dalle parti)restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Il riferimento dell’art. 1125 non è specifico, tanto che è necessario fare un’ulteriore classificazione per definire la tipologia di balcone. Secondo la corrente giurisprudenziale più accreditata, la ripartizione delle spese relative ai balconi deve essere definita sulla scorta della tipologia di balcone.
I balconi possono essere classificati in tre diverse categorie: Balconi Aggettanti ( sporgenti dalla facciata dell’edificio), Balconi a castello (inseriti nei muri portanti dell’edificio) e Balconi Incassati (Rientranti nel corpo dell’edificio).
L’articolo 1125, può essere applicato esclusivamente ai balconi Incassati ed a castello. Le ragioni sono strettamente legate a questioni tecnico-strutturale dell’edificio. Si ritiene infatti che per queste due tipologie di balconi la soletta possa essere interpretata come un prolungamento diretto del solaio dell’appartamento che il balcone stesso serve, fungendo di conseguenza come prolungamento sia del piano di calpestio per il piano superiore e da solaio per il piano inferiore. Per tanto non avrebbe alcun senso applicare una diversa ripartizione per le spese di manutenzione, che invece seguono l’art. 1125 imputando la spesa relativa alla pavimentazione al condomino del piano superiore, l’intonaco in capo al condomino del piano inferiore e, nel caso in cui si dovesse intervenire sulla soletta, la spesa verrà ripartita in parti uguali tra i due condomini.
Diverso invece l’approccio per i balconi aggettanti. Questi vengono interpretate come mere proiezioni delle unità immobiliari verso l’esterno, escludendo a priori qualsia funzionalità strutturale condivisa e facendo rientrare questa tipologia di balcone come proprietà esclusiva dell’unità immobiliare servita con tutte le spese a carico del singolo condomino. Lo stesso criterio viene utilizzato anche nel caso in cui il balcone aggettante copra una parte comune, senza però fungerne da sostegno.
Interessante, stante le correnti giuridiche , precisare anche che, sulla scorta della tipologia di balcone, varia la possibilità di installare tende da sole fissandole alla soletta del balcone sovrastante. E’ evidente infatti che, nel caso delle strutture incassate o a castello, non sarà necessario richiedere l’autorizzazione al condomino del piano superiore per procedere al montaggio cosa indispensabile invece per tende da installare sulla parte inferiore di balconi aggettanti, di proprietà esclusiva del condomino del piano superiore. Prima quindi di deliberare in merito a spese o autorizzazioni  è sempre opportuno classificare il balcone, in modo da avere le idee chiare sia per la proprietà che per la ripartizione delle spese.
Dott.ssa Michela Scavo

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