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Amministratore di condominio: cosa serve per una nomina a regola d'arte

Spesso e volentieri capita di trovarsi nella spiacevole situazione di non essere più soddisfatti e decidere di cambiare l’amministratore del nostro condominio. Non è un passeggiata, ma quando la fortuna assiste e i condomini si trovano d’accordo sul nominativo da scegliere, spesso ci si trova di fronte al dilemma di come procedere. La nomina del nuovo amministratore, esattamente come la revoca di quello in carica, deve avvenire nel contesto dell’assemblea condominiale che deve, necessariamente, contemplare all’ordine del giorno il punto specifico per la nomina dell’amministratore.
Una volta deciso il professionista a cui affidare l’incarico, lo stesso dovrà essere formalizzato in sede di assemblea con le maggioranze e le  formule previste dalla normativa. Ai sensi dell’art. 1129, secondo comma, infatti contestualmente all’accettazione della nomina, al conferimento del mandato e ad ogni successivo rinnovo, l’amministratore dovrà fornire una serie di informazioni che verranno riportate nel verbale.
Innanzi tutto vanno specificate le generalità di chi assumerà l’incarico di amministratore dello stabile attraverso i dati anagrafici e il codice fiscale dell’interessato o della società prescelta. Deve essere riportato con chiarezza l’indirizzo della sede legale e, se diversa, della sede operativa, con giorni e orari di apertura o di ricevimento dei condomini, recapiti telefonici e indirizzo mail per eventuali comunicazioni.
Su richiesta dei condomini potranno anche essere richiesti gli estremi della polizza di responsabilità civile a tutela degli atti compiuti per la durata del mandato.
Sempre all’atto del conferimento dell’incarico è bene che, dopo l’attenta valutazione dell’offerta di amministrazione, la stessa venga sinteticamente richiamata nel verbale di nomina oltre che allegata allo stesso verbale. L’offerta deve necessariamente contenere l’importo richiesto per lo svolgimento del mandato con la specifica di quanto compreso nel citato compenso.
Infatti sarebbe opportuno che le offerte di amministrazione riportassero sempre, in dettaglio, la lista delle attività comprese nel compenso annuale che, solitamente fanno riferimento allo svolgimento delle mansioni relative alla gestione ordinaria. Un’offerta chiara, riporterà quindi il compenso annuo netto o lordo con la descrizione di quanto compreso in suddetta cifra.
Ma le attività che esulano la gestione ordinaria?
Tutto ciò che non è compreso nella gestione ordinaria è da ritenersi escluso dal compenso ordinario e, quindi,  da computare separatamente dal compenso ordinario. Tra queste attività rientrano ad esempio le convocazioni per assemblee straordinarie, la direzioni di lavori straordinari di notevole entità, il rinnovo di pratiche inerenti la sicurezza dell’edificio (ad esempio il verbale di sopralluogo), le attività mirate al recupero dei crediti condominiali come i solleciti di pagamento, il disbrigo delle pratiche legali in cui il condominio potrebbe trovarsi coinvolto, i subentri a seguito di una vendita o di un cambio di locazione.  In questo caso è bene sapere che l’amministrazione ha diritto ad esigere il pagamento di quanto stabilito e pertanto, le prestazioni straordinarie dovranno essere preventivamente quantificate nell’offerta di amministrazione per poter essere poi eventualmente esposte al condominio.
L’amministratore infatti non potrà esporre costi non meglio specificati a meno che non si tratti di spese comprovate dalle relative pezze giustificative. Ad esempio, una volta stabilito nel preventivo un importo per i solleciti di pagamento verso i condomini morosi sarà facoltà dell’amministratore imputare tale spesa nella propria nota se anticipatamente preventivata nell’offerta di amministrazione. Non potranno invece essere esposti costi non precedentemente concordati con l’assemblea.
L’accettazione di un’offerta chiara e trasparente anche nei costi limiterà eventuali incomprensioni o contestazioni della parcella dell’amministratore oltre che a illustrare con più trasparenza tutte le attività comprese ed escluse dalla gestione ordinaria. Non potrà quindi opporsi al pagamento di tali somme, ad esempio, il condomino moroso che si vedrà addebitare la pratica di recupero del credito o anche solo l’importo per l’invio del sollecito di pagamento, ove previsto. Tutto quanto non concordato dovrà essere dimostrato con le relative pezze giustificative, compresi gli anticipi effettuati dall’amministrazione per eventuali servizi resi al condominio. Lo stesso vale per il compenso a vacazione dell’amministratore: la tariffa oraria, se applicata dovrà essere chiaramente esposta nel preventivo di amministrazione.
A scanso d’equivoci, dunque è sempre bene valutare le voci presenti nell’offerta ricevuta per aver chiaro non solo il costo della gestione ordinaria ma, soprattutto, quello di eventuali attività extra che potrebbero rendersi necessarie per la buona gestione dello stabile.
Dott.ssa Michela Scavo

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